Handelspriser i familiehandler

I forbindelse med overgangen til det nye ejendomsskattesystem overgår man til +/- 20 procent i forhold til ejendomsvurderingen, når man har modtaget en ejendomsvurdering efter de nye regler. Ligesom den nuværende 15 %-regel, så kan en 20 %-regel fraviges ved ”særlige omstændigheder”. Det vil sige at Skattemyndighederne kan undlade at acceptere en handelspris, der følger enten 15- eller 20 %-reglen. Dette var for eksempel på bordet, da Højesteret tog stilling i en dødsbosag tilbage i 2016, hvor ”særlige omstændigheder” i den konkrete sag gjorde, at der skulle foretages en sagkyndig vurdering af den udlagte ejendom i et dødsbo. Eksempelvis havde der i forbindelse med skiftet været en realkreditvurdering af ejendommen, hvoraf mindsteværdien var større end den offentlige vurdering samt det forhold, at arvingen havde givet arveafkald på kr. 2.100.000.

Siden Højesteretskendelsen i 2016 har der været usikkerhed i forhold til, hvornår 15 %-reglen ville blive accepteret. Af samme årsag har det været interessant at se, hvad Skattestyrelsens indstilling er til disse ”særlige omstændigheder”. Skattestyrelsen sendte et styresignal i høring i sommeren 2020, der dog stadig er under udarbejdelse. Men her fremgår det, hvad Skattestyrelsen opfatter som ”særlige omstændigheder”, og efterfølgende kan medføre, at 15 % (eller en senere 20 %)-regel ikke kan anvendes.

I april 2021 kom der en ny Højesteretsafgørelse på området, der gav en nogenlunde retning for området. Der skete privat skifte af én udlejningsejendom i forbindelse med behandling af et dødsbo, og den blev værdiansat på grundlag af 15 %-reglen. SKAT mente, at der ved fremlæggelse af prisstatistik for sammenlignelige udlejningsejendomme i samme geografiske område var solgt til priser væsentligt over den offentlige vurdering, hvilket måtte henføres under ”særlige omstændigheder”, hvorfor 15 % reglen ikke kunne anvendes. Højesteret fastslog dog, at det offentlige måtte bære risikoen for, at den offentlige vurdering for tiden er lav, hvorfor man må støtte ret på de offentlige vurderinger, der for tiden foreligger, medmindre der i det konkrete tilfælde foreligger ”særlige omstændigheder”. Dette kunne SKAT ikke dokumentere, at der forelå. Man kan derfor umiddelbart konkludere, at personkredsen, der bruger 15 %-reglen, skal have konkret særlig viden vedrørende ejendommen, der kan dokumentere ”særlige omstændigheder” førend, at 15 %-reglen ikke kan anvendes.  

Dermed er der nyt på området... og så alligevel ikke, idet vi som nævnt afventer udfaldet af et nyt styresignal, der skulle synliggøre, hvad SKAT mener med ”særlige omstændigheder”, før dominobrikkerne falder helt på plads.

Vi har herefter forhåbentlig mere klarhed over Skattestyrelsens administrationsgrundlag, når det kommer til handelsværdier i familiehandler. Indtil da har man kun den nugældende +/- 15 %-regel at rådgive ud fra, med det forbehold at Skattestyrelsen kan finde på ikke at acceptere anvendelse af 15 %-reglen. Særligt hvis der eksempelvis i umiddelbar tilknytning er sket en forudgående handel til markedspris.

En ejendomsmægler rådgiver ikke om skat, men henviser alene kunder til skatterådgivning, når dette kan være relevant. Det forventes derfor ikke, at ejendomsmægleren kan redegøre for ovenstående. Men det er værd at få henvist kunder til rådgivning om fastsættelse af handelsværdi, når der er tale om handler mellem familiemedlemmer og andre interesseforbundne parter. Særligt i den situation, når ejendomsmægleren skal ud og vurdere en ejendom i forbindelse med en familiehandel. Her skal ejendomsmægleren være særligt agtpågivende.

Dansk Ejendomsmæglerforening følger området med interesse.