Generelle normer om etisk adfærd

Indholdsfortegnelse:

• Præambel
• Begreber i normsættet
• Formål
• A - Generelt
  - Alle medlemmer
  - Virksomhed og indehaver
• B - Uddannelse
• C - Kompetence
  - Alle medlemmer
  - Medarbejdere under oplæring
  - Praktikanter
• D - Ansvarlig ejendomsmægler
• E - Aftalegrundlag
• F - Rådgivning
• G – Habilitet (selvindtræde m.v.)
  - Sælgermæglers habilitet
  - Købermæglers habilitet
• H - Flere købere
• I - Henvendelser til kunder m.v.
• J - Salgsgaranti
• K - Salg af egne projektboliger
• Overholdelse af generelle normer
• Overgangsregler

Præambel

Nærværende normsæt er vedtaget af Dansk Ejendomsmæglerforenings bestyrelse. (Dansk Ejendomsmæglerforening forkortes herefter som DE).

Normsættet gælder for medlemmer af DE, som beskæftiger sig med ejendomsformidling og/eller køberrådgivning omfattet af lov om formidling af fast ejendom m.v. (LOFE). Normsættet finder således alene anvendelse i forbrugerforhold. 

Normsættet gælder som udgangspunkt uafhængigt af, om medlemmet repræsenterer sælger eller køber i en handel, og uafhængigt af, om medlemmet er formidler eller rådgiver. Der er dog normer, som alene gælder i bestemte situationer, og derfor udelukkende vedrører et medlems adfærd i den pågældende rolle.

En ejendomsmægler har, som den der yder rådgivning til enten sælger eller køber af en ejendom, en central position i en ejendomshandel.

Normsættet skal understøtte en høj etisk adfærd hos medlemmet og fastlægge de etiske pligter, der påhviler medlemmet i denne centrale position og virke som ejendomsmægler inden for denne branche.

Bemærkningerne til de enkelte normer skal tjene som vejledning samt nærmere præcisering af normen og dennes betydning.

I dette normsæt forstås ved:

Medlem

Både virksomhedsmedlemmer og personlige medlemmer, og såvel indehavere som medarbejdere.

Indehaver af/den ansvarlige for ejendomsformidlingsvirksomheden

Personer der er registreret i DE’s medlemssystem som indehaver eller medindehaver af en ejendomsformidlingsvirksomhed, der er medlem af DE, samt personer, som i ejendomsformidlingsvirksomheden fungerer som den ansvarlige for virksomheden.

Medarbejder

Person, der er beskæftiget i en ejendomsformidlingsvirksomhed, der er medlem af DE, og som varetager kunderelaterede opgaver. Dette gælder, uanset medarbejderens aftalte eller faktiske arbejdstid, herunder hvorvidt de er ansat på konsulentbasis.

Nye i branchen

Person, som ikke tidligere har været beskæftiget i en ejendomsformidlingsvirksomhed, og/eller som er underlagt krav om at gennemføre/er i gang med DE’s kompetenceforløb (betegnes ofte som trainee eller ejendomsmæglerelev).

Praktikant

Person, som er i praktikophold for en begrænset periode hos en ejendomsformidlingsvirksomhed i henhold til en praktikaftale.

Kunderelaterede opgaver

Kunderelaterede opgaver skal forstås bredt. Som udgangspunkt er der tale om opgaver, som udspringer af medlemmets opdrag med en kunde, herunder både opgaver som involverer kunden direkte (f.eks. vurderingsmøde, statusmøde, rådgivningsmøde, fremvisning, forhandlingsmøde) og opgaver som indirekte involverer kunden og løses i sammenhæng med opdraget (f.eks. opgaver af ekspeditionsmæssig karakter som oprettelse og tinglysning af et skøde, korrespondance med parternes pengeinstitutter og lignende).

Opgaver der alene har et internt formål i virksomheden vil, som udgangspunkt, ikke være omfattet af begrebet kunderelaterede opgaver f.eks. HR-opgaver, regnskab/bogholder-opgaver, analyse- og statistik-opgaver. Løser en medarbejder både kunderelaterede opgaver og ikke-kunderelaterede opgaver, anses vedkommende for at have kunderelaterede opgaver.

Formål

Normsættet har til formål at sikre, at

• medlemmer af DE i deres virke opfører sig etisk korrekt og udviser en adfærd i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik, uanset at der ikke findes skrevne regler herfor.
• medlemmer af DE først og fremmest er rådgivere for sine kunder, og derfor altid varetager sin kundes interesser før sine egne interesser.
• medlemmer af DE alene påtager sig opgaver, som medlemmet har den fornødne kompetence og erfaring til at varetage.
• medlemmer under udførelsen af sit erhverv udviser den nødvendige respekt over for ejendomshandlens øvrige parter/aktører, herunder myndigheder, som medlemmerne kommer i kontakt med på sine kunders vegne.

A - Generelt

Alle medlemmer

Norm

 

Ethvert medlem er forpligtet til at:

 

1.	opføre sig etisk korrekt og udvise en adfærd i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik over for sine kunder, uanset at der ikke findes skrevne regler herfor.
2.	udøve sit erhverv grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede hensyn til kundens tarv kræver.
3.	overholde og holde sig orienteret om de til enhver tid gældende love, bekendtgørelser og andre offentlige forskrifter, der vedrører såvel de specifikke branchemæssige som de generelle erhvervsforhold i relation til udøvelsen af den konkrete opgave for kunden
4.	overholde og holde sig orienteret om de til enhver tid gældende vedtægter, etiske regler, lovlige beslutninger, vedtagelser og faglige informationer, herunder nærværende normsæt samt øvrige normer fastsat af foreningens bestyrelse, samt øvrige regler fastsat af DE og branchen i øvrigt.

Virksomhed og indehaver

Det er enhver indehaver af og/eller ansvarlige for en ejendomsformidlingsvirksomheds ansvar at sikre:

5.	at nærværende normsæt efterleves i det daglige arbejde af alle beskæftigede i virksomheden.
6.	at arbejdsgange ajourføres i overensstemmelse med nærværende normsæt.
7.	at der foreligger en skriftlig forretningsgang for håndtering af habilitetsspørgsmål, som sikrer, at alle medarbejdere straks orienterer om eventuelle habilitetsproblemer til indehaveren og/eller den ansvarlige for ejendomsformidlingsvirksomheden.
8.	at medarbejdere vejledes og uddannes i nødvendigt omfang, sådan at virksomheden drives i overensstemmelse med normerne, herunder overholder de til enhver tid gældende regler for grund- og efteruddannelse, som der fastsættes i DE.
9.	at medarbejdere alene sættes til at udføre opgaver, som de har den fornødne kompetence, erfaring og uddannelse til.
10.	at medarbejdere, der er nye i branchen, under oplæring og omfattet af krav om gennemførelse af DE's kompetenceforløb i henhold til DE'sregler for grund- og efteruddannelse tilmeldes og gennemfører forløbet rettidigt.
11.	at alene en registreret ejendomsmægler tildeles rollen som ansvarlig ejendomsmægler, at den ansvarlige ejendomsmægler ikke tildeles flere formidlingsopdrag end den pågældende er i stand til at håndtere, at den ansvarlige ejendomsmægler maksimalt fører tilsyn med 5 personer, hvis opgaver af formidlingsopdraget uddelegeres til andre, så det nødvendige tilsyn og kontrol kan ske, samt at der udarbejdes en skriftlig forretningsgang for hvordan tilsyn og kontrol skal foregå, herunder hvordan det sikres, at den ansvarlige ejendomsmægler bibringes viden om, hvilke formidlingsopdrag andre fuldmagtshavere eventuelt har tiltrådt på den ansvarlige ejendomsmæglers vegne.
12.	at der etableres relevante procedurer til at kontrollere, at normsættet følges af medarbejdere.

B - Uddannelse

Norm

Enhver person, som i ejendomsformidlingsvirksomheden er beskæftiget med kunder:

1.	Skal have gennemført DE's velkomstforløb
2.	Er forpligtet til at overholde de til enhver tid gældende regler for grund- og efteruddannelse, som der fastsættes i DE.

C – Kompetence

Norm

Alle medlemmer

 

Ethvert medlem som i ejendomsformidlingsvirksomheden er beskæftiget med kunderelaterede opgaver, er forpligtet til:

1.	alene at påtage sig opgaver, som medlemmet har den fornødne kompetence og erfaring til at varetage.
2.	at vedligeholde sin faglige kompetence ved løbende efteruddannelse.

Medarbejdere, som er nye i branchen

Det påhviler indehaver af og/eller ansvarlige for en ejendomsformidlingsvirksomhed at sikre, at en medarbejder, der er ny i branchen:

3.	a) tilmeldes og gennemfører DE's kompetenceforløb inden for fristen fastsat i DE’s regler for grund- og efteruddannelse.
	b) modtager tilstrækkelig faglig og praktisk oplæring i de arbejdsopgaver, det forventes, at personen skal løse i virksomheden.
	c) først påtager sig at løse mæglerfaglige og kunderelaterede opgaver på egen hånd, når personen på tidspunktet for opgavens udførelse har modtaget tilstrækkelig faglig og praktisk oplæring i opgavens udførelse.

Praktikanter

4.	Praktikanter må ikke på egen hånd udføre mæglerfaglige og kunderettede opgaver.

D - Ansvarlig ejendomsmægler

Norm

Enhver ansvarlig ejendomsmægler er forpligtet til:

1.	alene at påtage sig rollen, såfremt man er registreret ejendomsmægler.
2.	alene at påtage sig rollen som ansvarlig ejendomsmægler for det antal formidlingsopdrag, som man ser sig kompetent til og i stand til at varetage.
3.	at sikre, at man alene giver fuldmagt til en kollega til at kunne tiltræde formidlingsaftale på sine vegne, såfremt dette sker skriftligt og til en fuldmagtshaver, som er kompetent hertil.
4.	alene at uddelegere opgaver af formidlingsopdraget til en kollega, som man vurderer, er kompetent til at udføre den uddelegerede opgave
5.	alene at føre tilsyn med maksimalt 5 personer, herunder det antal opgaver, som man kan nå at følge med i, så det nødvendige tilsyn og kontrol kan ske.
6.	meddele indehaver eller den ansvarlige for ejendomsformidlingsvirksomheden/-forretningsstedet, såfremt man på baggrund af sygdom, barsel, opsigelse eller lignende ikke længere har mulighed for at være ansvarlig ejendomsmægler for de formidlingsopdrag, hvor man er anført som ansvarlig ejendomsmægler.

E – Aftalegrundlag

Norm

Ethvert medlem er forpligtet til at sikre, at:

1	særlige og væsentlige aftaler indgås skriftligt eller på et dokumenterbart medie.
2.	særlige og væsentlige forudsætninger for den tilknyttede rådgivning bliver anført i aftalen eller på anden dokumenterbar måde.
3.	kunden tilbydes at få gennemgået de enkelte aftalevilkår i aftalen, inden aftalen indgås, således det bedst muligt sikres, at kunden har forstået aftalens indhold og rækkevidde.

F - Rådgivning

Norm

Ethvert medlem er forpligtet til:

1.	til enhver tid at varetage sin kundes interesser over eventuelle egne interesser.
2.	at rådgivningen tager udgangspunkt i kundens behov og situation, og skal sigte mod at tilvejebringe den information, der er nødvendig for, at kunden kan træffe beslutning i overensstemmelse med egne interesser.
3.	i samarbejde med kunden at skabe fornøden klarhed om indhold og forudsætninger i rådgivningen.
4.	oplyse en anden part om behov og mulighed for at søge egen rådgiver, såfremt denne ikke allerede bistås af anden rådgiver.
5.	at markedsføre sig på en måde, der skaber berettiget forventning om, at der ydes en uvildig rådgivning, og leve op til den standard, der må forudsættes for professionelle rådgivere.
6.	forud for en kundes tiltrædelse af aftaledokument at tilbyde og opfordre kunden til at få gennemgået og modtage rådgivning af det materielle indhold af dokumentet. Ved elektronisk tiltrædelse af aftaledokumenter er der en særlig anledning til at gøre en ihærdig indsats herfor.

G – Habilitet (selvindtræde m.v.)

Norm

1.	Ethvert medlem er forpligtet til at sikre sig, at medlemmet ikke påtager sig en opgave for en kunde, hvis der er eller kan opstå nærliggende risiko for, at der kan opstå interessekonflikt mellem kundens interesser og medlemmets interesser.
Sælgermæglers habilitet
2.	Et medlem må ikke personligt eller via økonomisk eller personligt nærtstående personer eller selskaber forpligte sig til at købe en kundes ejendom, såfremt det viser sig, at ejendommen ikke kan sælges til en bestemt pris.
3.	Et medlem, der driver selvstændig virksomhed, skal straks udtræde af sagen, hvis medlemmet selv, eller medlemmets ægtefælle eller samlever eller slægtninge i lige linje ønsker at købe kundens ejendom. Det samme er gældende, såfremt en medarbejder i virksomheden eller dennes ægtefælle eller samlever ønsker at købe kundens ejendom.
4.	Tilsvarende pligt påhviler medlemmet, når andre fysiske eller juridiske personer end nævnt i pkt. 3, som har personlige eller erhvervsmæssige relationer til medlemmet eller medarbejderen, ønsker at erhverve kundens ejendom, medmindre de pågældende relationer konkret er af en sådan karakter, at der reelt ikke er en interessekonflikt. Uanset om medlemmet vurderer, at der ikke er en interessekonflikt, skal medlemmet straks han bliver bekendt med situationen oplyse kunden (sælgeren) om den personlige eller erhvervsmæssige relation.
5.	I den situation, hvor medlemmet skal udtræde af sagen på grund af inhabilitet, skal medlemmet skriftligt opsige formidlingsaftalen, frasige sig vederlaget og rådgive kunden om behov og mulighed for at søge anden bistand. Medlemmet selv, dennes ægtefælle/samlever, medarbejderen eller dennes ægtefælle/samlever må kun erhverve kundens ejendom, såfremt kunden antager egen rådgiver i forbindelse med handlen.
Købermæglers habilitet
6.	De ovenfornævnte regler i pkt. 3-5 gælder tilsvarende for følgende situationer:
	a) hvor et medlem repræsenterer en køber, og ønsker at købe den samme ejendom som køber. b) hvor kunden ønsker at erhverve en ejendom ejet af medlemmet eller en af de ovennævnte fysiske eller juridiske personer, gælder de ovenfornævnte regler i pkt. 3-5.

H - Flere købere

Norm

Er der flere interesserede købere, som ønsker at købe sælgers ejendom, skal medlemmet sikre at:

1.	rådgive sælger om muligheden for gennemførelse af en budrunde i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning herom.
2.	informere de interesserede købere om sælgers stillingtagen til gennemførelse af en budrunde.
3.	medlemmet hverken direkte eller indirekte viderebringer de pågældende køberes købsbud, vilkår m.v. til andre end sælger, eller til hvem sælger måtte have givet fuldmagt.

I - Henvendelser til kunder m.v.

Norm

Ethvert medlem er forpligtet til i dennes henvendelse til kunder, parter og øvrige aktører at:

1.

udvise en særlig agtpågivenhed, så det sikres, at enhver sådan henvendelse overholder den gældende lovgivning m.v.

2.

ikke at rette henvendelse direkte til modparten, hvis denne er repræsenteret af anden rådgiver eller formidler uden dennes samtykke, medmindre det sker til berettiget varetagelse af modpartens interesser, og den anden person ikke foretager, hvad denne ifølge god skik har pligt til. Medlemmet skal i alle tilfælde samtidigt eller uden ugrundet ophold underrette sin kollega om enhver sådan henvendelse.

J - Salgsgarantier

Norm

1.	Medlemmet må ikke overfor en udbyder af et projekt direkte eller indirekte afgive en garanti for ikke solgte enheder i projektet.

K – Salg af egne projektboliger

Norm

1	Medlemmer af DE må ikke gennem en af medlemmet selv ejet formidlingsvirksomhed udbyde projektboliger, der er ejet af medlemmet selv til forbrugere. Ved projektboliger forstås endnu ikke opført fast ejendom til beboelse samt nyopført fast ejendom til beboelse. Der er ikke længere tale om et projektsalg, når der i henhold til gældende bygningsreglement er indleveret færdigmelding til kommunen (småhuse) eller udstedt ibrugtagningstilladelse af kommunen (erhvervs- og etagebyggeri).
2.	Bestemmelsen i pkt. 1 gælder tillige, hvis projektboligen er ejet af medlemmets ægtefælle, samlever eller beslægtede i lige linje. Bestemmelsen gælder også, hvis projektboligen er ejet af en ansat i ejendomsformidlingsvirksomheden eller dennes ægtefælle.
3.	Bestemmelsen i pkt. 1 gælder også, hvis projektboligen er ejet af en virksomhed/selskab, der har ejerinteresser i medlemsvirksomheden eller i en virksomhed/selskab i samme koncern som medlemsvirksomheden.
4.	Bestemmelserne i pkt.1-3 finder anvendelse, uanset om projektboligen eller formidlingsvirksomheden ejes direkte eller indirekte gennem et eller flere virksomheder/selskaber.
5.	Bestemmelsen i pkt.1 - 4 gælder, uanset ejerandel af projektboligen, formidlingsvirksomheden eller selskabet.

Overholdelse af de generelle normer

1.	DE etablerer en mulighed for, at alle medlemmer af foreningen, herunder både virksomhedsmedlemmer og personlige medlemmer og såvel indehavere som medarbejdere anonymt kan indberette kendskab til evt. overtrædelser af nærværende normsæt til DE.
2.	DE kan foretage stikprøvekontrol og kvalitetssikring af medlemmerne med henblik på at nærværende normsæt overholdes.
3.	Såfremt der konstateres overtrædelser af nærværende normsæt, kan DE's bestyrelse sanktionere overtrædelsen iht. DE's vedtægter.